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CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

 

O custo dos imóveis vendidos nas atividades imobiliárias compreende:

 

1) o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização, incluindo, entre outros custos:

 

a) o custo de aquisição de materiais ou quaisquer outros bens aplicados ou consumidos na produção, inclusive os custos de transporte e seguro até o estabelecimento do contribuinte e os tributos devidos na aquisição ou importação desses insumos;

b) o custo dos serviços aplicados ou consumidos na produção, inclusive os tributos sobre ele devidos que onerem o contribuinte;

c) o custo do pessoal aplicado na produção, inclusive de supervisão direta, manutenção e guarda das instalações de produção;

d) os custos de locação, manutenção e reparo e os encargos de depreciação dos bens aplicados na produção;

e) os encargos de amortização diretamente relacionados com a produção;

f) os encargos de exaustão dos recursos naturais utilizados na produção.

 

2) os custos de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos.

 

CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS

 

Os custos pagos ou incorridos, admitidos na formação do custo do imóvel vendido, são aqueles que se refiram a bens ou serviços adquiridos ou contratados para específica aplicação no empreendimento de que a unidade negociada faça parte.

 

CONTABILIZAÇÃO

 

a) Os bens adquiridos para estocagem, sem destinação específica, deverão ser debitados a uma conta de almoxarifado e somente apropriáveis ao custo de qualquer empreendimento quando nela aplicados.

b) Todos os custos pagos ou incorridos serão primeiramente debitados a uma conta representativa das “Obras em Andamento”, classificável no ativo circulante, para depois serem considerados na formação do custo de cada unidade vendida.

c) Os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio de acordo com os mapas de apropriação de custos, como por exemplo, rateio por metragem quadrada construída.

 

MAPA DE RATEIO

 

Os lançamentos de apropriação dos custos incorridos às unidades imobiliárias são apropriados mediante planilhas de cálculos, discriminando a data, histórico e respectivo valor, distribuídas entre as unidades respectivas. 

 

CUSTOS NÃO INCORRIDOS

 

Os custos ainda não incorridos são aqueles que se formarão no futuro, mas que devem ser contabilizados quando se referem à vendas contratadas, pois decorrem de uma obrigação de fazer.

 

Os custos não incorridos compreendem os custos contratados e os custos orçados. 

 

CUSTOS CONTRATADOS

 

Pela observância estrita do regime de competência, contabiliza-se, na formação do custo do imóvel vendido, os custos contratados para a realização das obras ou melhoramentos a que estiver obrigado.

 

A contabilização dos custos contratados é aplicável somente aos imóveis vendidos, portanto, não deverão ser registrados custos contratados apropriáveis a unidades por vender.

 

CONTABILIZAÇÃO DOS CUSTOS CONTRATADOS

 

O valor dos custos contratados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado a conta específica do Passivo Circulante ou do Exigível a Longo Prazo, na data da efetivação da venda, em contrapartida a um dos seguintes débitos:

 

1) Resultado do exercício:

 

Débito à conta específica de Custo dos Imóveis Vendidos, se referente à unidade não concluída vendida à vista, ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do ano-calendário da venda.

 

2) Resultado de Exercício Futuro:

 

Débito à conta própria deste grupo (Custos de Exercícios Futuros), se referente à unidade não concluída vendida a prazo ou à prestação com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do ano-calendário da venda.

 

CUSTOS CONTRATADOS PARA 2 OU MAIS UNIDADES

 

Os custos contratados relativos a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio.

 

CUSTOS ORÇADOS

 

Quando a venda for contratada antes de completado o empreendimento, contabiliza-se no custo do imóvel vendido, além dos custos incorridos e contratados, os custos orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos que estiver contratualmente obrigado a realizar.

 

Esta contabilização aplica-se somente aos imóveis vendidos. Portanto, a contabilidade não deverá registrar custos orçados apropriáveis às unidades por vender.

 

APURAÇÃO DO CUSTO ORÇADO

 

O custo orçado será baseado nos custos usuais do tipo de empreendimento imobiliário e compreenderá a diferença entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados até a data de efetivação da venda.

 

CONTABILIZAÇÃO

 

O valor dos custos orçados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado à conta específica do Passivo Circulante ou do Exigível a Longo Prazo, na data da efetivação da venda, em contrapartida a um dos seguintes débitos:

 

- Resultado do Exercício - débito a conta de custo das unidades vendidas, se referente a unidade não concluída, vendida à vista, ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do ano-calendário da venda;

 

- Resultado de Exercícios Futuros - débito à conta própria de Custos deste grupo, se referente à unidade não concluída, vendida a prazo ou à prestação, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do ano-calendário da venda. 

 

MODIFICAÇÕES OCORRIDAS NO VALOR DO ORÇAMENTO

 

As alterações no projeto ou nas especificações são as que se relacionarem com a quantidade ou a qualidade dos materiais, bens, obras ou serviços ou com a natureza dos encargos ou despesas estipulados no orçamento.

 

As modificações ocorridas no valor do orçamento da unidade vendida serão creditadas à conta específica do Passivo Circulante ou do Exigível a Longo Prazo, em contrapartida a débitos da conta específica de Resultado do Exercício ou da conta própria de Resultado de Exercícios Futuros. .

 

ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA

 

Os custos contratados ou orçados poderão ser atualizados monetariamente desde que cláusula contratual neste sentido tenha sido estipulada entre o construtor e o fornecedor de bens ou serviços. Conforme dispõe o § 2º do artigo 413 do Regulamento do Imposto de Renda, a pessoa jurídica poderá registrar como variação monetária passiva as atualizações monetárias do custo contratado e do custo orçado, desde que o critério seja aplicado uniformemente. 

 

CONTA CUSTOS ORÇADOS A INCORRER

 

SALDO DEVEDOR

 

Durante a execução do empreendimento, é necessário verificar se o saldo da conta “Custos Orçados a Incorrer” é credor, pois trata-se de uma conta do Passivo.

 

Caso a conta apresente saldo devedor, isto significa que o custo orçado previsto foi inferior ao efetivado. Portanto, a partir desta data, o excesso de custos verificado deverá ser contabilizado diretamente em conta de resultado.

 

SALDO CREDOR

 

Na hipótese do empreendimento ter sido concluído e a conta de “Custo Orçado a Incorrer” relativa a este se apresentar credor, deve o mesmo saldo ser zerado, mediante transferência à conta de resultado.

 

ASPECTOS FISCAIS

 

Para detalhamentos fiscais das atividades imobiliárias, observar os artigos 410 a 414 do Regulamento do Imposto de Renda (Decreto 3.000/99), adiante reproduzidos:

 

Art. 410.  O contribuinte que comprar imóvel para venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, deverá, para efeito de determinar o lucro real, manter, com observância das normas seguintes, registro permanente de estoques para determinar o custo dos imóveis vendidos (Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 27):

I – o custo dos imóveis vendidos compreenderá:

a) o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização; e

b) os custos diretos (art. 290) de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos;

II – no caso de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoque deve discriminar o custo de cada unidade distinta.

 

Apuração do Lucro Bruto

Art. 411.  O lucro bruto na venda de cada unidade será apurado e reconhecido quando contratada a venda, ainda que mediante instrumento de promessa, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita a venda (Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 27, § 1º).

 

Venda antes do Término do Empreendimento

Art. 412.  Se a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos a que estiver contratualmente obrigado a realizar (Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 28).

§ 1º O custo orçado será baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobiliário (Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 28, § 1º).

§ 2º Se a execução das obras ou melhoramentos a que se obrigou o contribuinte se estender além do período de apuração da venda e o custo efetivamente realizado for inferior, em mais de quinze por cento, ao custo orçado computado na determinação do lucro bruto, o contribuinte ficará obrigado a pagar juros de mora sobre o valor do imposto postergado pela dedução de custo orçado excedente ao realizado, observado o disposto no art. 874, quando for o caso (Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 28, § 2º).

§ 3º A atualização e os juros de mora de que trata o parágrafo anterior deverão ser pagos juntamente com o imposto incidente no período de apuração em que tiver terminado a execução das obras ou melhoramentos (Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 28, § 3º).

 

Venda a Prazo ou em Prestações

Art. 413.  Na venda a prazo, ou em prestações, com pagamento após o término do ano-calendário da venda, o lucro bruto poderá, para efeito de determinação do lucro real, ser reconhecido nas contas de resultado de cada período de apuração proporcionalmente à receita da venda recebida, observadas as seguintes normas (Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 29):

I – o lucro bruto será registrado em conta específica de resultados de exercícios futuros, para a qual serão transferidos a receita de venda e o custo do imóvel, inclusive o orçado (art. 412), se for o caso;

II – por ocasião da venda será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda e, em cada período de apuração, será transferida para as contas de resultado parte do lucro bruto proporcional à receita recebida no mesmo período;

III – a atualização monetária do orçamento e a diferença posteriormente apurada, entre custo orçado e efetivo, deverão ser transferidas para a conta específica de resultados de exercícios futuros, com o conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda, de que trata o inciso II, levando-se à conta de resultados a diferença de custo correspondente à parte do preço de venda já recebido;

IV – se o custo efetivo foi inferior, em mais de quinze por cento, ao custo orçado, aplicar-se-á o disposto no § 2º do art. 412.

§ 1º Se a venda for contratada com juros, estes deverão ser apropriados nos resultados dos períodos de apuração a que competirem (Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 29, § 1º).

§ 2º A pessoa jurídica poderá registrar como variação monetária passiva as atualizações monetárias do custo contratado e do custo orçado, desde que o critério seja aplicado uniformemente (Decreto-Lei nº 2.429, de 14 de abril de 1988, art. 10).

 

Venda com Atualização Monetária

Art. 414.  Na venda contratada com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, a contrapartida da atualização, nas condições estipuladas no contrato, da receita de vendas a receber será computada, no resultado do período de apuração, como variação monetária (art. 375), pelo valor que exceder a atualização, segundo os mesmos critérios, do saldo do lucro bruto registrado na conta de resultados de exercícios futuros de que trata o inciso I do artigo anterior (Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 29, § 2º, e Lei nº 9.069, de 29 de junho de 1995, art. 28).

 

Para maiores detalhamentos, acesse o tópico CUSTO DOS IMOVEIS VENDIDOS, no Guia Contábil On Line.


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